Аренда имущества

Что такое неопределенный срок действия договора аренды? Вправе ли арендатор досрочно расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок?

Если в договоре не определен точный срок аренды, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от соглашения, предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Если такие правила устраивают учреж­дение, можно заключать договор аренды без указания срока.

В договор разрешается включать условие о пролонгации. В ситуации, когда ни одна из сторон не предупреждает о расторжении соглашения заранее, договор считается продленным на тот же срок, на который был заключен (в данном случае, на неопределенный).

Порядок досрочного расторжения договора аренды не зависит от того, на какой срок он был оформлен: определенный или неопределенный. Как правило, основания для досрочного расторжения устанавливаются в тексте договора. Кроме того, договор можно досрочно расторгнуть в суде. По требованию арендатора это допускается в следующих случаях:

  1. Образовательное учреждение не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
  2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены образовательным учреждением при заключении договора.
  3. Образовательное учреждение не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки.
  4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Следует иметь в виду, что договор можно досрочно расторгнуть в суде и по требованию образовательного учреждения. Это становится возможным в случаях, когда арендатор:

  1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
  2. Существенно ухудшает имущество.
  3. Более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
  4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Образовательное учреждение вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если учреждение намерено воспользоваться такой возможностью, предупреждение лучше направлять способом, который позволит доказать в суде факт его направления (например, заказным письмом).

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. О таком желании он должен своевременно уведомить образовательное учреждение в письменной форме.

Если образовательное учреждение откажет арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока соглашения с ним заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд. По своему выбору арендатор может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Официальный источник

  • Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 17.07.2009). Ст. 610, 611, 616, 619, 620

 


Обязан ли арендатор вносить платежи за аренду имущества ежемесячно или он может выбрать другую форму оплаты?

Самостоятельно выбирать форму оплаты арендатор не имеет права. Условия оплаты фиксируются в договоре аренды, который обе стороны обязаны соблюдать.

В соответствии с законодательством арендная плата может вноситься в виде:

  1. Определенных в твердой сумме платежей (допустимо устанавливать индексацию сумм платежей с учетом инфляции и т. п.).
  2. Доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (доли урожая в качестве платы за использование сельскохозяйственной техники и т. п.).
  3. Предоставления определенных услуг.
  4. Встречной передачи арендодателю определенной вещи в аренду.
  5. Определенных затрат арендатора на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или предпочесть какую-либо одну форму.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы образовательное учреждение вправе потребовать ее до­срочного внесения в установленный срок. При этом учреждение не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд.

При длительной аренде в договоре рекомендуется предусматривать порядок, сроки, пределы и основания пересмотра размера арендной платы. Однако такой пересмотр не может производиться чаще раза в год. Кроме того, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В течение срока аренды арендатор может произвести улучшения имущества. Отделимые улучшения являются его собственностью. Для улучшений, которые неотделимы без вреда для имущества, действуют иные правила. Если они произведены за счет средств арендатора и с согласия образовательного учреждения, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия образовательного учреждения, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью образовательного учреждения.

Официальный источник

  • Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 17.07.2009). Ст. 614, 623

Вернуться на страницу выпуска 

Наши издания