Договор аренды

Может ли образовательное учреждение досрочно расторгнуть договор аренды? Как правильно оформить такое расторжение?

Да, может, но только в судебном порядке. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

  1. Если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением (либо с неоднократными нарушениями) условий договора или назначения имущества.
  2. Существенно ухудшает имущество.
  3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
  4. Не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре  – в разумные сроки (если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором капитальный ремонт является обязанностью арендатора).

В договоре аренды разрешается устанавливать и другие основания досрочного расторжения договора.

Требовать досрочного расторжения договора можно только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. В договоре следует предусмотреть форму такого предупреждения. Например, письмо с уведомлением о вручении, телеграмма, передача секретарю контрагента под расписку и иные письменные формы, которые позволяют доказать факт направления предупреждения.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и по требованию арендатора. Перечислим основные причины такого расторжения.

  1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом.
  2. Переданное арендатору имущество имеет недостатки, затрудняющие его использование. При этом недостатки не оговаривались арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
  3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки.
  4. Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Можно также установить и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

В случае возникновения форс-мажорных ситуаций стороны освобождаются от ответственности за исполнение обязательств недолжным образом. В качестве форс-мажорных ситуаций, или обстоятельств непреодолимой силы, называют обычно непредотвратимые и непреодолимые природные явления (наводнения, землетрясения и т. п.). Следует знать, что к таким обстоятельст­вам не относится отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании заключить такой договор арендатор обязан заранее в письменном виде уведомить арендодателя.

Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, возможны следующие последствия. Арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, либо только возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды. Поэтому если образовательное учреждение планирует поменять арендатора, в договоре рекомендуется уточнять, что данный арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Официальный источник

  • Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2008 № 308-ФЗ). Ст. 619–621

 

Какие формы арендной платы может предусмотреть в договоре образовательное учреждение­-арендатор?

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Сущест­вуют следующие основные формы арендной платы:

  1. Определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно.
  2. Установленная доля продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества.
  3. Предоставление арендатором определенных услуг.
  4. Передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.
  5. Возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Допускается предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты.

Цена договора может быть установлена как в твердой сумме, так и путем описания способа ее расчета. Например, цена за квадратный метр, определяемая по площади помещения. 

Разрешается устанавливать цену за весь срок аренды или за определенные периоды (месяц, квартал, день). Рекомендуется предусмотреть в договоре последствия невнесения очередной выплаты.

Арендатор в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные настоящим договором, уплачивает пеню в размере 0,5% просроченной суммы за каждый день просрочки. Пеня уплачивается одновременно с соответствующим платежом.

Можно определить обстоятельства, которые влекут повышение или понижение цены (например, проведение косметического ремонта – понижение цены, нарушение правил пользования имуществом – повышение).

Следует также указать, какая сторона несет расходы по содержанию имущества (капитальный и текущий ремонт, оплата эксплуатационных расходов и т. п.). Данные расходы могут включаться в размер арендной платы, оплачиваться арендатором сверх нее или засчитываться в размер арендной платы в соответствующем размере.

В течение первых двух месяцев аренды помещения арендодатель делает ремонт, стоимость которого составляет шесть с половиной размеров месячной арендной платы. В итоге первые шесть месяцев плата не вносится, седьмой – вносится в половинном, а начиная с восьмого – в полном размере.

Размер арендной платы допускается изменять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для отдельных видов аренды законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера аренд­ной платы. В этом случае в договоре надо прописать периодичность таких пересмотров (или запрет на пересмотры). Желательно указать, что будет, если стороны не придут к соглашению относительно размера арендной платы (например, последует расторжение договора).

Рекомендуется определить в договоре способ и срок оплаты арендованного имущества.

При определении способа оплаты надо указать, как конкретно будут осуществляться расчеты: наличным или безналичным способом (платежными поручениями, чеками и т. п.).

Оплачиваться аренда может до или после начала пользования имуществом. Поэтому в договоре необходимо определить срок оплаты (например, установить дату, период оплаты не ранее или не позднее определенной даты, точное время оплаты каждого периода аренды и т. п.). В зависимости от срока оплаты устанавливается ответственность сторон. Сторона, исполняющая обязанность первой (например, арендодатель передает имущество до оплаты аренды), рискует больше, а потому заинтересована в определении меры ответственности другой стороны за неисполнение встречной обязанности. Поэтому если учреждение-арендодатель сдает имущество в аренду с условием об оплате аренды по истечении срока пользования имуществом, нужно обязательно настаивать на установлении в договоре неустойки для контрагента-арендатора, не оплатившего аренду в срок.

В случае существенного нарушения сроков оплаты арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения платежей. При этом не разрешается требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. В договоре можно установить форму предъявления такого требования, а также последствия его неисполнения. Например, право арендодателя на одностороннее расторжение договора и взыскание убытков.

Официальный источник

  • Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2008 № 308-ФЗ). Ст. 614

Если вас заинтересовала данная статья,
вы можете оформить подписку на "Управление образовательным учреждением в вопросах и ответах" >>

Вернуться на страницу выпуска 

Наши издания